« Je reprends l’exploitation de parcelles à la suite d’un autre fermier qui part en retraite. Pourriez-vous m’éclairer sur mes obligations vis-à-vis de mon prédécesseur ? En effet, j’ai simplement rencontré le propriétaire qui souhaiterait nous laisser toute latitude à nous, preneurs entrant et sortant, pour fixer tous les détails de la passation d’exploitation. Sommes-nous tout à fait libres de nos choix ou bien le propriétaire garde-t-il forcément son mot à dire ? »
Les obligations réciproques entre preneur sortant et exploitant entrant sont essentiellement régis par le code civil (C. civ. art. 1777 et 1778) et rappelés par le code rural ; les usages locaux conservent toutefois une grande importance en cette matière.
Le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède sur le fonds, les facilités dont il a besoin pour les travaux préparatoires de culture à effectuer l’année suivante ; et, vice-versa, le preneur entrant doit procurer à celui qui sort les facilités qui lui sont nécessaires pour accomplir les récoltes à faire après sa sortie. Le code civil renvoie aux usages des lieux  pour compléter les clauses des contrats.
L’usage dans la Drôme, par exemple, codifié par la chambre d’agriculture, veut que le preneur entrant puisse faire au printemps précédant son entrée des semis de graines fourragères dans les céréales. Encore faut-il que le futur preneur soit déjà connu (mais ce peut être le propriétaire qui exploitera personnellement les biens).Il est également possible de laisser au preneur entrant la possibilité de labourer les champs, dès que les céréales sont rentrées. A l’heure actuelle, il n’est plus possible de constater des usages absolument constants à ce sujet mais dans le cas où le fermier sortant n’avait pas ensemencé de céréales l’année de son entrée sur la ferme, il a le droit d’ensemencer l’année de sa sortie. Il faut ainsi qu’il ait dans le courant de son bail semé et récolté autant d’années qu’il a payé d’annuités de fermage.
De même, le preneur sortant a souvent le droit de conserver le logement ou du moins une partie de celui-ci, tant que dure son droit de rester sur la propriété et même, ensuite, jusqu’à la récolte. Le fermier sortant doit aussi laisser les pailles de l'année, s'il les a reçus lors de son entrée en jouissance. S’il ne les a pas reçus, il peut être contraint de les laisser à charge d’indemnisation.  De manière générale, le preneur n’a pas à laisser davantage que ce qu’il a trouvé en entrant, sauf indemnisation. Mais, le preneur qui ne fournit pas, à sa sortie, la quantité de paille due, doit une indemnité au bailleur égale à la perte subie par ce dernier. Les règles relatives aux pailles valent aussi pour les engrais.
Le preneur sortant peut céder au preneur entrant les éléments mobiliers de l’exploitation (cheptel vif, matériel, récoltes, stocks) dont il est propriétaire. Toutefois, le prix de vente ne doit pas excéder la valeur vénale des biens cédés au risque de constituer une opération interdite.
Globalement (sauf cadre familial ou sociétaire), le preneur sortant ne peut céder au preneur entrant les améliorations qu’il a faites sur le fonds loué, il peut seulement prétendre à être indemnisé par le bailleur. Les fumures et arrières fumures ne peuvent également pas être payées au preneur sortant par le fermier entrant.
Le preneur qui a développé une clientèle liée à la vente directe de ses produits peut la céder à un preneur entrant dès lors que la cession est réalisée pour la seule valeur vénale. La problématique reste toujours l’interdiction de la cession du bail et des « pas de porte ». Toute remise d’argent entre preneur sortant et fermier entrant doit être justifiée, sinon, il y a un risque de requalification en « pas de porte » autrement dit le versement d’une somme d’argent supplémentaire pour pouvoir pénétrer dans les lieux (dessous de table déguisé ou non). Le code rural prohibe ce fait. Les sanctions prévues par l’article L. 411-74 consistent en un emprisonnement de deux mois à deux ans et/ou une amende pouvant atteindre 30 000 euros. Le preneur en place qui quitte le fonds loué peut toutefois « présenter » au bailleur un successeur pour conclure un nouveau bail mais la « présentation » n’a pas être consentie moyennant une somme d’argent. Enfin, les rapports entre l’entrant et le sortant peuvent être aménagés par une convention particulière ou par une clause du bail.
Freddy Lalanne
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